Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej ani swojego odrębnego majątku. Wszystko, co posiada, należy do właścicieli.
Zazwyczaj do powołania do życia nowej instytucji niezbędna jest wizyta w sądzie lub w urzędzie. Ze wspólnotami mieszkaniowymi jest inaczej. Wspólnota powstaje z mocy prawa przede wszystkim w budynku mieszkalnym lub mieszkalno-użytkowym‚ w którym jest przynajmniej dwóch właścicieli. Na powyższej zasadzie powstanie ona w budynku wybudowanym przez dewelopera. W jej skład wejdą wtedy właściciele lokali, a także deweloper, jeśli nie sprzedał on jeszcze wszystkich lokali i w dalszym ciągu część z nich do niego należy.
Wspólnota może istnieć w jednym budynku lub w kilku budynkach znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej. Nie powstanie ona jednak na osiedlu domków jednorodzinnych.
Wspólnoty dzielimy na małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem lokali, drugie – minimum osiem lokali. To rozróżnienie jest bardzo ważne. Od niego zależy bowiem, jakie stosuje się przepisy.
Duże wspólnoty rządzą się ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych: kodeksem cywilnym. Z kolei małe wspólnoty kierują się przepisami o współwłasności kodeksu cywilnego.
Wspólnoty liczące powyżej siedem lokali mogą jednak odmienne niż przewidują przepisy, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Można to zrobić tylko w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego.
Potrzebny gospodarz. Wspólnota powstaje w celu zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości, a nie lokalami. Każdy właściciel lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej. Jego wielkość powinna być podana w umowie notarialnej i wpisana do księgi wieczystej. Im większy lokal, tym i udział w nieruchomości wspólnej powinien być większy.
Właściciele mają kilka sposobów na znalezienie dla niej gospodarza. W dużej wspólnocie oraz w małej, która tak zadecyduje, zarząd można powierzyć w formie aktu notarialnego osobie fizycznej (np. posiadającej licencję zarządcy) lub prawnej (np. deweloperowi, firmie zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami) albo wybrać zarząd z osób fizycznych. W małych wspólnotach zarządzają sami właściciele, chyba że postanowią inaczej.
Ułomna osoba prawna. Wspólnota nie ma osobowości prawnej. Ale, tak jak osoba prawna, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Z tych powodów często nazywa się ją ułomną osobą prawną.
Wspólnota nie posiada odrębnego majątku, cały jej majątek należy do poszczególnych właścicieli lokali. Z tego powodu nabywanie praw przez wspólnotę oznacza nabywanie praw przez wszystkich właścicieli. Podobnie jest z zobowiązaniami.
Źródło: www.rp.pl