Aby powstała wspólnota mieszkaniowa, wystarczy dwóch właścicieli.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej ani swojego odrębnego majątku. Wszystko, co posiada, należy do właścicieli.

Zazwyczaj do powołania do życia nowej instytucji niezbędna jest wizyta w sądzie lub w urzędzie. Ze wspólnotami mieszkaniowymi jest inaczej. Wspólnota powstaje z mocy prawa przede wszystkim w budynku mieszkalnym lub mieszkalno-użytkowym‚ w którym jest przynajmniej dwóch właścicieli. Na powyższej zasadzie powstanie ona w budynku wybudowanym przez dewelopera. W jej skład wejdą wtedy właściciele lokali, a także deweloper, jeśli nie sprzedał on jeszcze wszystkich lokali i w dalszym ciągu część z nich do niego należy.

Wspólnota może istnieć w jednym budynku lub w kilku budynkach znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej. Nie powstanie ona jednak na osiedlu domków jednorodzinnych.

Wspólnoty dzielimy na małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem lokali, drugie – minimum osiem lokali. To rozróżnienie jest bardzo ważne. Od niego zależy bowiem, jakie stosuje się przepisy.

Duże wspólnoty rządzą się ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych: kodeksem cywilnym. Z kolei małe wspólnoty kierują się przepisami o współwłasności kodeksu cywilnego.

Wspólnoty liczące powyżej siedem lokali mogą jednak odmienne niż przewidują przepisy, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Można to zrobić tylko w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Potrzebny gospodarz. Wspólnota powstaje w celu zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości, a nie lokalami. Każdy właściciel lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej. Jego wielkość powinna być podana w umowie notarialnej i wpisana do księgi wieczystej. Im większy lokal, tym i udział w nieruchomości wspólnej powinien być większy.

Właściciele mają kilka sposobów na znalezienie dla niej gospodarza. W dużej wspólnocie oraz w małej, która tak zadecyduje, zarząd można powierzyć w formie aktu notarialnego osobie fizycznej (np. posiadającej licencję zarządcy) lub prawnej (np. deweloperowi, firmie zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami) albo wybrać zarząd z osób fizycznych. W małych wspólnotach zarządzają sami właściciele, chyba że postanowią inaczej.

Ułomna osoba prawna. Wspólnota nie ma osobowości prawnej. Ale, tak jak osoba prawna, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Z tych powodów często nazywa się ją ułomną osobą prawną.

Wspólnota nie posiada odrębnego majątku, cały jej majątek należy do poszczególnych właścicieli lokali. Z tego powodu nabywanie praw przez wspólnotę oznacza nabywanie praw przez wszystkich właścicieli. Podobnie jest z zobowiązaniami.

Źródło: www.rp.pl