Powództwo o przymusową sprzedaż lokalu w drodze licytacji

Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali (UWL), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. 

Komentowany przepis pozwala na sprzedaż lokalu, jeżeli jego właściciel:

a) długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat,

b) wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,

c) przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub z nieruchomości wspólnej uciążliwym.

 Długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych wspólnocie mieszkaniowej opłat nie oznacza – niezależnie od oceny pojęcia „długotrwałości” – która będzie dokonywana zawsze na kanwie konkretnego przypadku, że wspólnota musi uzyskać nakaz zapłaty lub wyrok stwierdzający obowiązek zapłaty. Wystarczy wykazanie istnienia tego obowiązku w tym postępowaniu i długotrwałą zwłokę w zapłacie, która musi istnieć w dacie wyrokowania (art. 316 k.p.c.). Niezależnie od tego, sąd bada z urzędu, przy ocenie zasadności żądania pozwu, czy wspólnota nie nadużywa swego prawa (art. 5 k.c.).

Brzmienie art. 16 ustawy wskazuje na to, że przewinienia właściciela lokalu muszą mieć szczególny ciężar gatunkowy. Znaczy to, że wykroczenia przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, jak też utrudniające korzystanie z innych lokali, należy oceniać przy uwzględnieniu przeciętnej miary, a więc zakładając znoszenie pewnych niedogodności nie mających cech szykany oraz stosunków miejscowych.

Uporczywe występowanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu oznacza kontynuowanie określonego lub podobnego zachowania, mimo zwracania się zarządu lub zarządcy albo właścicieli innych lokali do sprawcy tych działań o ich zaprzestanie.

Postać rażąca zachowań ma miejsce wówczas, gdy występuje znaczne natężenie uciążliwości w korzystaniu z innych lokali. Nie jest przy tym istotne, czy ta uciążliwość dotyka wszystkich czy tylko jednego lokalu. Ponadto z niewłaściwym postępowaniem właściciela lokalu, należy traktować zachowanie jego domownika. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu także wtedy, gdy porządek domowy zakłóca domownik właściciela lokalu.